迪拜房市繁荣下的隐忧：供应过剩警钟敲响 期房交付延误风险累积

小编点评：

迪拜期房市场看着挺火，上半年交易占了七成还多，二季度量更是创了新高，但这里头门道得拎清。

先说好事，人口天天涨，政策也给力，买房能办长居、免税费，吸引不少人来投，尤其是中国投资者快占两成了。而且大开发商像伊玛尔，靠分期收款逼着自己按时交房，算靠谱。

但风险也明摆着，未来几年房子越盖越多，2025 年交 4 万套，明年 6 万套，供大于求肯定要调整。更闹心的是交付问题，好的承包商少，新开发商还没经验，延期太常见。延期不光让买家糟心，还可能把需求赶到现房市场，打乱整个节奏。

想投资的可得小心，别光看政策红利，得挑靠谱开发商，盯着区域人口和产业能不能跟上。短期市场肯定有波动，但挤挤泡沫反而健康。总的来说，迪拜期房不是不能投，但得睁大眼睛，别被热闹冲昏头。

新闻回顾：

财联社9月1日讯（编辑 刘靖怡）最新报告显示，迪拜2025年上半年住宅市场保持稳健，尽管期房交易量在去年底行业繁荣后出现下滑，但期房仍主导着迪拜住宅销售市场。

根据中东最大的独立房地产顾问公司Cavendish Maxwell的最新报告，与2024年下半年相比，今年上半年的期房交易量虽略有下降，但仍占住宅交易总量的70.2%，且第二季度市场势头回升，期房和现房交易量均创下历史新高。

报告还指出：“鉴于期房板块今年表现强劲，开发商有望借势发力。若下半年新盘推出速度加快，整体交易量或将刷新历史纪录。”

全球顶级房地产服务公司恩基与福克（Engel & Volkers）中东分部的主管Usman Adrees指出，期房当前占据着迪拜市场的相当大份额，例如7月销售中其占比高达60%。

然而，随着处于交付过程中的项目数量达到前所未有的水平，特别是期房项目，正导致成交增速出现一定程度的放缓，并且在某个时间点可能随之出现下滑。专家预测，随着新项目的持续推出，供应可能超过需求，促使当地的房地产市场出现调整。

不过，全球最大的商业地产服务公司世邦魏理仕集团（CBRE Group）中东及北非地区研究主管Matthew Green称其为房地产市场中周期性的正常现象。

Green表示，尽管部分项目进度明显放缓，但未来五年整体市场的预计交付量仍将保持高位。

Green指出，当地楼市正进入新阶段，预计今年交付4万套新房，2026年将再增6万套，2027年至2029年竣工量可能进一步攀升。

但是由于当前房地产市场格外活跃，Green称延误在所难免，尤其考虑到优质承包商短缺，而该地区持续的建筑热潮加剧了这一问题，导致近期出现资源和人才流失。

尽管如此，Adrees先生表示有信誉的开发商有充分的动力按时交付，这既是为了保护品牌声誉，也是为了保证买家实现阶段性付款。

以伊玛尔集团（Emaar Group）为代表的开发商巨头通常采用分期付款模式，80%-90%的款项在施工期间支付，以保障现金流和降低延误风险。

Adrees还解释道，如果延误确实发生，往往与更实际的因素有关，例如供应链瓶颈、审批流程或资源分配问题，而非刻意操纵价格的手段。

“在当前快速增长的市场中，新开发商的迅速涌入——其中部分开发商经验有限——也可能加剧延误。灵活付款或交房后付款方案会进一步加剧压力，因为现金流被拉长至更长时间周期。”

像伊玛尔集团这样采用分期付款方案，有助于激励其按时交付房产。

迪拜房产经纪人Jonathan Coates认同按时交付项目符合行业的最佳利益，“期房交付延误会削弱买家信心、增加持有成本并收紧供应，从而影响市场。”

他补充说，这反过来可能会将需求推向现房，导致二手房交易放缓并引发更严格的监管，挑战市场的整体稳定性。

从期房交易市场的细分板块来看，2025年上半年，公寓仍占据期房销售交易的主导地位，占比达76.7%。联排别墅和独立别墅的交易量也呈现显著增长态势，尤其体现在拥有四至六间卧室的大户型产品上。

这一趋势源于终端用户和家庭对更大居住空间的需求，以及投资者对总体规划社区（在开发前完成整体规划设计的社区）日益增长的兴趣，加之实惠的价格和灵活的付款方案使这类房产更易入手。

但是总的来说，Coates建议有意投资迪拜期房的人士谨慎选择购房项目。由于当前新盘密集推出、在建项目众多，加之交房潮涌现，市场供应远超需求，需谨慎考虑投资价值。

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